De tijd dat magazijnen een gewone doos waren, is voorbij

Maatschappelijke evoluties zoals multimodaliteit en ecologie, maar ook de nood aan efficiënte logistiek en esthetica hebben het bouwen van magazijnen ingrijpend veranderd. Raf Michiels, commercieel directeur bij Van Wellen Group, legt uit hoe deze trends de totale kost van een magazijn beïnvloeden en helpen optimaliseren.

Het aantal containers dat per schip een haven binnenvaart, kan anno 2020 oplopen tot 24.000 stuks. Om ook de toenemende congestie te vermijden, is het belang van het daaropvolgende transport via de waterwegen gestegen. “Met die trend moet je bij het bouwen van een magazijn rekening houden”, zegt Raf Michiels. “Snelheid is belangrijk bij het kiezen van een goede locatie voor een magazijn, kijk maar naar het succes van havenlocaties. Je slaagt er met een gerichte keuze in om de pieken in de vervoersstromen af te vlakken en dat zorgt uiteindelijk voor een lagere totale kost.” Als Michiels het heeft over multimodaliteit, dan denkt hij in de eerste plaats aan vervoer via het water. “We hebben verschillende sites met een spooraansluiting”, zegt hij, “maar momenteel is de trein voor het aanbrengen van containers naar een individueel magazijn geen rendabel alternatief. Daarvoor is meer flexibiliteit nodig.”

Energie meets elektronica

Net als multimodaliteit stipt Raf Michiels ook groene energie aan als een investering die zowel de duurzaamheid als de totale kost van een magazijn ten goede komt. Van Wellen Group nam vorig jaar meer dan 50.000 vierkante meter zonnepanelen in gebruik op zijn sites in de Waaslandhaven, goed voor een opbrengst van 3000 kilowatt piek. “We halen een autoconsumptie van rond de 50%. De zonnepanelen leveren niet enkel groene energie, ze zorgen er ook voor dat we op termijn de operationele kosten van onze gebruikers kunnen verlagen.” De grote dakoppervlakten van magazijnen lenen zich uitstekend voor de zonnepanelen, maar Raf Michiels ziet nog andere mogelijkheden op vlak van duurzaamheid. “Je kan bij het bouwen dikkere isolatieschillen voorzien, tot 10 cm voor muren en tot 12 cm voor daken. Dat zorgt ervoor dat je magazijnen in de winter efficiënter verwarmt en in de zomer makkelijker koel houdt.” In de magazijnen kan LED-verlichting een verschil maken, zeker in combinatie met sensoren en slimme elektriciteitsmeters. “Elektronica krijgt een belangrijke rol. Dat gaat niet enkel over sensoren voor verlichting, maar bijvoorbeeld ook over het regelen van stroompieken in functie van het opladen van elektrische heftrucks.”

Van water afvloeien naar waterinfiltratie 

De energie-efficiënte ingrepen zijn de regelgever momenteel een stapje voor, want voor niet verwarmde magazijnen geldt bijvoorbeeld geen EPB-plicht (en de meeste magazijnen in de haven zijn niet verwarmd). Een duurzaamheidselement dat wel al belangrijker wordt voor het toekennen van bouwvergunningen is de waterinfiltratie. “We zagen in tien jaar tijd een enorme evolutie”, aldus Raf Michiels. “Van voorwaarden om regenwater vertraagd te laten afvloeien, ging het naar de creatie van ondergrondse buffer- en infiltratiebekkens die water laten infiltreren in de grond. Het belang hiervan zal alleen maar toenemen.” 

Is de sky the limit? 

Duurzame ingrepen zijn een belangrijke schakel in de bouw van kostenefficiënte magazijnen, maar Van Wellen Group ziet ook de hoogte van de gebouwen veranderen. Magazijnen gaan nu al tot bijna vijftien meter hoogte, naarmate het bereik toeneemt van de voertuigen die de paletten plaatsen. Maar ook magazijnen in verschillende lagen, de zogenaamde multi-story buildings, zijn een optie. “Dan hebben we het over het stapelen van opslagplaatsen, een magazijn op een magazijn, of het creëren van een distributieplatform voor lichte bestelwagens op een magazijn”, legt Raf Michiels uit. “De doorbraak ervan zal samenhangen met de grondprijzen. Zodra de grondprijs te hoog wordt of er gewoon geen grond meer beschikbaar is, wordt het stapelen van opslagplaatsen waarschijnlijk rendabel.”

Het oog wil ook wat 

Bij die hogere gebouwen hoort vaak ook een toegenomen aantal laadkades voor vracht- en bestelwagens om het door e-commerce toegenomen goederentransport sneller te laten roteren. Als deze magazijnen zich bovendien steeds meer op goed zichtbare locaties bevinden, dan is het overbodig te zeggen dat de omgeving ook een esthetische impact ondervindt. “Klopt”, zegt Raf Michiels. “Bijvoorbeeld in Antwerpen beoordeelt de welstandscommissie de architectuur van een magazijn buiten de haven.